전세일 때 이런 경우에는 어떻게 되나요?

이사철이 다가 왔습니다.

A와 B가 정확하게 토지와 건물이 반씩 지분으로 된 집에 전세를 들어가려고 합니다.

A는 근저당 설정이 없어 등기부등본이 깨끗한데 반해 B는 2억의 근저당이 설정되어 있습니다.

저당권자는 은행인데 당연히 1순위입니다.

 

그림에서처럼 지하1층 지상 4층 건물입니다.

지분등기라서 한 세대의 권역에 전세를 들어가면 실질적으로는 구분 없이 그 권역 전체를 쓰게 되지만

사실은 A와 B의 지분을 공유하면서 쓰게 되는 것이죠.

이런 경우에 계약서를 하나로 작성을 하되 지분권자인 두 사람이 동시에 계약서에 서명하면

일반적으로는 큰 문제는 없을 듯 합니다.

문제는 만약 B의 사업이 잘 못 되어서 최악의 경우 경매에 넘어가면 문제가 발생을 할 것입니다

제일 꼭대기 층인 4층은 집 주인이 살고 지하와 1층은 월세라서 보증금은 합쳐도 약 5천 만원 정도 됩니다.

2층은 1억 1천 만원이며 3층은 1세대는 8천 만 원에 살고 있고 나머지 1세대를 전세 8천 만원에 들어가는 경우입니다.

그럼 전체 보증금은 3억 2천 만원이 되는 것이죠.

 

제 생각에는 이 전체보증금 3억 2천 만원 중에서 지분대로 생각을 한다면

A는 1억 6천 만원에 대한 권리와 책임이 있고

나머지 1억 6천 만원에 대한 권리와 책임은 B에게 있는 것으로 봐야하지 않을까 생각합니다.

만약 이것이 맞다면 B는 근저당 2억에 보증금 1억 6천만원 도합 3억 6천만원이 됩니다.

공유지분이 아니고 단독이라면 근저당 2억에 보증금 3억 2천만원 도합 5억 2천만원이라

전체 집의 가치로 보면 그다지 부담이 되는 것은 아닌데 반해서

각 지분으로 계산을 하면 A는 안정권이고 B는 불안정한 상태가 되는 것이죠.

 

여기서 질문을 하겠습니다.

1.만약 B가 경매에 넘어가면 내 전세보증금 전체 8천 만원에 대해서 문제가 발생하는 건지

   공유지분이라 A지분의 4000만원은 문제가 없는데 B지분의 4000만원만 문제가 발생하는 것인지 궁금합니다...^^

 

2.전체 전세보증금 8천 만원을 각 지분별로 동일인 명의로 A와 4000만원짜리 계약서를 작성하고

  그리고 B와 4000만원짜리 계약서를 두장 따로 계약서를 작성해도 되는지와

  작성된 계약서를 각각 따로 확정일자를 받아도 동일인인데도 효력이 있는 것인지 궁금합니다.

 

3.A와 B가 같은 지분이라고 해도 각각의 가치가 다르기 때문에 A와는 5000만 원짜리 계약서를

   B는 3000만 원짜리 전세계약서를 각각 달리 작성해서 확정일자를 받아도 효력이 있는지요?

   만약 동일인이라서 효력이 없다면 계약당사자를 A지분과 B지분을 달리해서 작성하면

   확정일자를 받을시 법의 보호를 받을 수 있는지도 궁금합니다.

   이런 경우 B와 계약한 금액이 3천 만원이라 수도권우선변제에 해당되는지 궁금하네요.

 

4.공유지분이 C에게 경매로 넘어가고 C가 자기 지분이 있으니 집을 비우라고 한다면

  세입자는 이사를 가야하는지와 이처럼 후순위의 경우 제가 설명 드린 것 말고도

  안전하게 전세를 들어가는 방법이 있다면 어떤 방법이 있는지도 알려 주시기 바랍니다.

 

항상 상담만 해 주다가 상담을 받고자 글을 쓰니 새롭습니다.

여러분의 고견을 듣고 싶습니다.

오늘 하루도 힘차게 출발하시고 댓글도 많이 남겨주시기 바랍니다...^^